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因城施策將是樓市政策主線

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據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)消息,今年上半年,當(dāng)一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時(shí),大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到,由于庫(kù)存高企,以及購(gòu)房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境,三四線城市就像是“夾心層”一樣,去庫(kù)存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,基于這種分化格局,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,將是下半年樓市政策主線。
 


中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房2016 年中期報(bào)告稱,全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化。

城市分化愈演愈烈

近日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房 2016 年中期報(bào)告稱,全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化,一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng),但是三四線城市房?jī)r(jià)上漲較慢,甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

尤其值得關(guān)注的是,部分熱點(diǎn)二線城市,取代一線城市成了上半年房?jī)r(jià)上漲的 “急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計(jì),5 月份,廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%,相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%,二手房連續(xù)兩個(gè)月沒有上漲。

土地市場(chǎng)上,熱點(diǎn)二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016 年以來,二線城市成為地王出現(xiàn)最多的區(qū)域,其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(gè)城市,而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。

有分析指出,下半年重點(diǎn)二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn),市場(chǎng)熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

相比之下,三四線城市仍在去庫(kù)存的泥潭中“掙扎”。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示,一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放,三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù),一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5 個(gè)月以內(nèi),而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過15 個(gè)月,如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在 20個(gè)月以上。

國(guó)信證券分析師董德志認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問題可能非但沒有減緩,反而日益嚴(yán)重了。

三四線城市被“抽血”和“截流”

三四線城市去庫(kù)存為何總是“ 在路上”?從需求側(cè)來看,這主要是因?yàn)槿木城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境,購(gòu)房需求總是顯得不溫不火。

董德志認(rèn)為,由于中國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn),一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買房,二線一般不會(huì)去三線買房。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,這意味著未來房地產(chǎn)去庫(kù)存會(huì)更加艱難。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,一方面,隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá),以及省會(huì)城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源,大量具有較強(qiáng)購(gòu)買力的人群選擇到省會(huì)買房。而且,在經(jīng)濟(jì)下行背景下,一二線城市由于財(cái)力相對(duì)雄厚,可以進(jìn)行更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共投入來吸納消費(fèi)人群,三四線城市的樓市購(gòu)買力被進(jìn)一步“抽血”。

另一方面,國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中,“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過程中,一些小城鎮(zhèn)也開發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,使得原本流向縣市的購(gòu)買力被“截流”。雙重?cái)D壓下的需求不足,導(dǎo)致三四線城市去庫(kù)存壓力難減。

因城施策是下半年重點(diǎn)工作

“房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,這將是下半年樓市政策主線。”中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告分析稱,中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定,地方因城施策力度將不斷加大。

日前,合肥和廈門等地均出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,內(nèi)容包括調(diào)整土地供應(yīng)方式和供應(yīng)條件以及執(zhí)行差別化的信貸政策等。分析人士認(rèn)為,這開啟了二線城市政策收緊的“信號(hào)燈”,未來二線城市將正式拉開政策調(diào)控、抑制需求的序幕,南京、蘇州等熱點(diǎn)城市可能紛紛效仿。

對(duì)于庫(kù)存水平依然偏高的三四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策將持續(xù)出臺(tái)。比如,今年5 月,郴州市專門出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存和促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施意見,提出2016 年至 2018 年,消化商品房庫(kù)存面積500 萬平方米,將全市房地產(chǎn)庫(kù)存去化到合理的區(qū)間。下一步,郴州市還將進(jìn)一步采取有效措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

郴州市房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)胡美華表示,激發(fā)購(gòu)房群體的消費(fèi)需求,郴州市主要從四個(gè)方面出臺(tái)了針對(duì)性政策,一是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房,二是推進(jìn)棚改貨幣化安置,三是激發(fā)改善性、剛性需求,四是組織外地購(gòu)房團(tuán)來郴州看房購(gòu)房。

記者統(tǒng)計(jì)各地去庫(kù)存政策發(fā)現(xiàn),“工具箱”中,“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房”為各地政府所倚重,但還難以馬上見效。湖南臨湘市房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,2009 年至2013 年,受戶籍改革的影響,農(nóng)民工進(jìn)城買房的比較多。但在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的背景下,農(nóng)民工買房最大的障礙,還是“兜里沒錢”。

“只有真正提高城市居民和農(nóng)民的收入,三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)入良性循環(huán)。”株洲市常務(wù)副市長(zhǎng)趙文彬認(rèn)為,一方面要通過市場(chǎng)化改革和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)勞動(dòng)生產(chǎn)率提升,從而帶動(dòng)居民收入水平的提高;另一方面,要探索農(nóng)民宅基地和住房的資產(chǎn)化,使得農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入,從而具備到城市購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。



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