讓房企在更加規(guī)范公平的稅收環(huán)境中健康發(fā)展
土地增值稅是房地產(chǎn)交易涉及的一個(gè)重要稅種。有人將土地增值稅形象地稱(chēng)為“反房地產(chǎn)暴利稅”,原因就是其對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。近年來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,大量房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng),經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售,許多項(xiàng)目陸續(xù)滿(mǎn)足清算條件。然而,不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的自行清算工作實(shí)際并未執(zhí)行到位。
去年開(kāi)始,在國(guó)家稅務(wù)總局的要求下,全國(guó)開(kāi)始掀起土地增值稅清算潮,今年,土地增值稅清算工作仍將持續(xù)。記者獲悉,日前,市地稅局舉行了全市土地增值稅專(zhuān)題培訓(xùn),部署下一步工作,這也預(yù)示著我市即將迎來(lái)土地增值稅清算高潮。納稅人如果能夠全面掌握土地增值稅相關(guān)知識(shí),避免對(duì)政策出現(xiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū),就能更好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)完成清算工作。
稅收知識(shí)篇
一、什么是土地增值稅?
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(下稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1993年12月 13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(下稱(chēng)《條例》),財(cái)政部于1995年1月 27 日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(下稱(chēng)《細(xì)則》)。土地增值稅從1994 年1 月1 日起在全國(guó)開(kāi)征。
二、為什么要開(kāi)征土地增值稅?
開(kāi)征土地增值稅,主要是國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方向,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配,維護(hù)國(guó)家權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展。
對(duì)土地增值稅課稅,其主要目的是為了抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為,以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。征收土地增值稅有利于保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資獲得的合理收益,使其能夠得到一定的回報(bào),以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)獲取暴利者,則用高稅率進(jìn)行調(diào)節(jié),這樣就可以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展,遏制投機(jī)者牟取暴利的行為,維護(hù)國(guó)家整體利益的作用。
此外,開(kāi)征土地增值稅有助于規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式,增加國(guó)家財(cái)政收入,為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。土地增值收入屬于地方財(cái)政收入,地方可集中財(cái)力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè),同時(shí),征稅還可以規(guī)范土地增值收益的分配制度,統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
三、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的?
根據(jù)《條例》規(guī)定,凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意:一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收;二是只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅;三是土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。
四、土地增值稅的稅率是多少?
土地增值稅的計(jì)算公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率或=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中,增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最低稅率為30%、最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù),按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí),首先要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率,即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率,從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次,并分別適用30%、40%、 50%、60%的稅率。
納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí),可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法進(jìn)行計(jì)算,具體公式為:
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,土地增值稅稅額=增值額×30%
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的,土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
五、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有哪些?
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,對(duì)舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額,而采用評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額。
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。
6、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì) 20%的扣除。
六、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么?
對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款,交納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,其目的主要是抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮的行為。
對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用,和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計(jì)20% 的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào),以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額,以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額,不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響。
七、土地增值稅的征收方式有哪些?
土地增值稅的計(jì)算征收方式有據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種。按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收,即為據(jù)實(shí)征收。
由于土地增值稅在征管過(guò)程中可能會(huì)存在一些特殊情形,因此我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)文件對(duì)這些特殊情形的征管進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定。當(dāng)納稅人出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿、擅自銷(xiāo)毀賬簿或拒不提供納稅資料、雖設(shè)置賬簿但賬目混亂或相關(guān)憑證殘缺不全導(dǎo)致難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額等情形時(shí),可以實(shí)行核定征收。
八、土地增值稅的減免稅政策規(guī)定有哪些?
根據(jù)《條例》和《細(xì)則》,目前我國(guó)的土地增值稅減免政策有:
1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的(含20%),免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的,應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅(包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。
2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
政府在進(jìn)行城市建設(shè)和改造時(shí),需要收回一些土地使用權(quán)或征用一些房產(chǎn),國(guó)家要給予納稅人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償,免予征收土地增值稅是應(yīng)該的。
3、因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入,免征土地增值稅。
根據(jù)城市規(guī)劃,一些企業(yè)需要陸續(xù)進(jìn)行搬遷,這些企業(yè)搬遷不是以盈利為目的,而是為城市規(guī)劃需要,存在許多困難,如人員安置難、搬遷資金不足等。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購(gòu)房地產(chǎn),對(duì)其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益,給予免征土地增值稅是必要的。
4、為促進(jìn)我國(guó)住房制度的改革,鼓勵(lì)個(gè)人買(mǎi)房,對(duì)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房,凡居住滿(mǎn)5 年或5 年以上的,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn),免予征收土地增值稅;居住滿(mǎn)3 年未滿(mǎn)5 年的,減半征收土地增值稅;居住未滿(mǎn)3 年,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
其他優(yōu)惠政策還有:
1、從2008 年11 月1 日起,對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅;
2、對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;
3、對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改制重組適用如下優(yōu)惠政策:
按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定,非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。
單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資,對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。
土增稅清算篇
一、哪些情況要進(jìn)行土地增值稅清算?
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
根據(jù)《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》,納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銷(xiāo)售比例”)在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得清算項(xiàng)目最后一份銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為,可能造成稅款流失,經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的。
二、納稅人辦理清算手續(xù)的期限?
應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
三、土地增值稅清算時(shí),對(duì)視同銷(xiāo)售行為如何確定收入?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
四、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)如何清算?
對(duì)納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)即時(shí)進(jìn)行據(jù)實(shí)清算,不得按預(yù)征率或按5% 的核定征收率進(jìn)行預(yù)征或核定征收。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),由納稅人提供土地成本費(fèi)用憑證,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按如下原則審核確定土地成本:一是以土地出讓金(財(cái)政收據(jù)所載金額)和相關(guān)費(fèi)用或以契稅完稅證所載計(jì)稅金額;二是由納稅人提供國(guó)土部門(mén)出具的有關(guān)土地成本憑證資料;三是因歷史或其它客觀原因而確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)土地成本資料的,可由納稅人聘請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估公司評(píng)估當(dāng)年的成本價(jià)格,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同地段同時(shí)期政府頒布的土地基準(zhǔn)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格審核確定;四是納稅人無(wú)法提供上述資料,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定土地成本。其它有關(guān)成本費(fèi)用按現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
自行清算土地增值稅,房企你做對(duì)了嗎?
“自行清算、稅務(wù)審核”是土地增值稅征管的一條基本原則。土地增值稅自行清算工作對(duì)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不陌生,但實(shí)際卻沒(méi)有執(zhí)行到位,沒(méi)能把握好土地增值稅自行清算機(jī)會(huì),使本應(yīng)能夠發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充和完善的涉稅事項(xiàng)得不到及時(shí)有效地彌補(bǔ),因此給企業(yè)造成了不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
土地增值稅自行清算是對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)、深入地清查和剖析,起到查缺補(bǔ)漏、自我糾正、自我完善的作用。土地增值稅清算所涉及的資料較多、跨度時(shí)間長(zhǎng),且分散在企業(yè)內(nèi)設(shè)的不同部門(mén),而稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí),重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的各類(lèi)原始資料的審核。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自行清算中,要看項(xiàng)目分期是否符合稅務(wù)機(jī)關(guān)公布的標(biāo)準(zhǔn),收入是否按財(cái)務(wù)、稅收的相關(guān)規(guī)定處理,各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用是否按規(guī)定歸集、分配,建筑、設(shè)備、土地等各類(lèi)合同是否齊全,結(jié)(決)算是否辦理、款項(xiàng)是否實(shí)際支付、應(yīng)當(dāng)取得的發(fā)票是否取得、所取得的發(fā)票是否合規(guī)等。
不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及發(fā)展戰(zhàn)略如何,只要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到“可清算”的要求,不管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否通知清算,都應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地開(kāi)展自行清算工作,及時(shí)糾正和處理土地增值稅自行清算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。就企業(yè)而言,如果后期有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,則自行清算的結(jié)果一方面能夠及時(shí)糾正和處理自行清算中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,另一方面可企業(yè)內(nèi)部決策作參考,將該項(xiàng)目形成的自行清算應(yīng)繳納的土地增值稅款臨時(shí)占用,這是一種無(wú)息資金來(lái)源,有利于發(fā)揮資金的最大效益,待稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算時(shí),企業(yè)再按規(guī)定進(jìn)行清算繳納。
如果企業(yè)后期無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,且在可預(yù)見(jiàn)的期間內(nèi)不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),也不會(huì)有較大的收入來(lái)維持企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),那么土地增值稅自行清算的時(shí)點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售達(dá)85%以上,且會(huì)計(jì)、稅收政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)確定計(jì)稅收入、正確核算并結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的當(dāng)年,不管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否通知清算都必須自行清算,將自行清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅款計(jì)入當(dāng)期損益在所得稅前扣除,避免因企業(yè)短期內(nèi)無(wú)法注銷(xiāo),而造成資金被企業(yè)所得稅稅款長(zhǎng)期占用情況。
從目前稅收政策上來(lái)看,對(duì)土地增值稅計(jì)算的分期標(biāo)準(zhǔn)、“應(yīng)清算”和“可清算”條件及征管處理、各項(xiàng)扣除項(xiàng)目審核重點(diǎn)及稅務(wù)處理等都有具體的規(guī)定,也是稅企雙方實(shí)際業(yè)務(wù)操作的執(zhí)行準(zhǔn)則。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須全面了解、掌握并正確運(yùn)用相關(guān)稅收政策,才能有利于維護(hù)企業(yè)的合法利益。
本報(bào)記者 黃冉 通訊員 謝蕓蕓 葉小龍
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