《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)業(yè)主提出了更高的要求。本報(bào)記者 陳仕平 攝

我是一名在河源工作的外來(lái)人員，以前生活在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里。如今工作快2 年了，便在市區(qū)一住宅小區(qū)買了房子。本來(lái)以為買房子就是 “一錘子買賣”，但直到我要簽小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)才知道，原來(lái)我以后每個(gè)月還要交各種物業(yè)管理費(fèi)，這讓我很不習(xí)慣，因?yàn)橐郧白≡卩l(xiāng)鎮(zhèn)，我們都是“自掃門前雪”，不用交任何費(fèi)用的。

我能不能像以前一樣，通過(guò)自給自足的方式，不用物業(yè)服務(wù)，省了物業(yè)這筆支出呢？

——市民黃先生

社會(huì)發(fā)展至今，像黃先生這樣難以接受物業(yè)管理模式的人已經(jīng)不多見，但對(duì)物業(yè)管理方心存不滿甚至發(fā)生矛盾的人卻比比皆是，究其原因，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)上存在諸多問(wèn)題。

今年1 月1 日起，市發(fā)改局和市住建局聯(lián)合發(fā)布的《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》）正式開始執(zhí)行，其中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用、收多少、怎么收、如何調(diào)整收費(fèi)等，都進(jìn)行了明確規(guī)定�？梢哉f(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格按照《細(xì)則》辦事，將極大緩解物業(yè)方與業(yè)主方日趨尖銳的矛盾，而《細(xì)則》到底能起到多大作用，還有待時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

《細(xì)則》解讀

細(xì)化此前的物業(yè)收費(fèi)管理辦法

在《細(xì)則》實(shí)施以前，我市物業(yè)收費(fèi)一直以廣東省物價(jià)局在2010 年發(fā)布的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法》（下稱《辦法》）為準(zhǔn)。但由于各個(gè)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度不同，各地物業(yè)收費(fèi)實(shí)際情況有所差異，該《辦法》只是從大方向上對(duì)物業(yè)收費(fèi)的基本原則進(jìn)行了闡述，并沒(méi)有對(duì)一些具體收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定。這也造成了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一些《辦法》規(guī)定不明確的地方做文章、鉆空子。

此次我市制定此《細(xì)則》，就是在省《辦法》的基礎(chǔ)上，結(jié)合河源實(shí)際，對(duì)《辦法》的其中一些條款進(jìn)行細(xì)化說(shuō)明，對(duì)一些容易產(chǎn)生矛盾糾紛的物業(yè)收費(fèi)上設(shè)立明確上限，以保障業(yè)主的合法權(quán)益。

《細(xì)則》新亮點(diǎn)

解決業(yè)主最關(guān)心的物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題

亮點(diǎn)1

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)須備案

物業(yè)收費(fèi)目前分為兩種，擁有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，還未成立業(yè)主委員會(huì)的則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。《細(xì)則》實(shí)施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往隨意變更物業(yè)收費(fèi)，甚至肆意調(diào)高物業(yè)收費(fèi)，沖破政府指導(dǎo)價(jià)的束縛。據(jù)我市價(jià)格主管部門介紹，在業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案例當(dāng)中，涉及到物業(yè)亂漲價(jià)的投訴占比不小。

針對(duì)這一問(wèn)題，《細(xì)則》中規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報(bào)市價(jià)格行政主管部門、市房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。對(duì)此，比華利山莊小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任沈旺玲表示，此前都是沒(méi)有備案的，一旦出現(xiàn)糾紛，由于查證時(shí)沒(méi)有法律依據(jù)，業(yè)主權(quán)利很難受到法律的保護(hù)，這一規(guī)定將對(duì)亂收費(fèi)行為形成有力約束。

亮點(diǎn)2

自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)收費(fèi)每月不超過(guò)50元

近年來(lái)，由于私家車數(shù)量的急劇增加，小區(qū)停車區(qū)域日益緊張，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始在停車位收費(fèi)上大做文章。對(duì)河源來(lái)說(shuō)，停車收費(fèi)問(wèn)題尤為突出，本報(bào)就曾報(bào)道過(guò)多起業(yè)主因?yàn)檐囄皇召M(fèi)與物業(yè)發(fā)生矛盾的事件。而在省《辦法》中，關(guān)于車位收費(fèi)這一項(xiàng)僅僅用“具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定”一筆帶過(guò)。

《細(xì)則》對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定：業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人合同約定，但每個(gè)車位每月的車輛保管費(fèi)、稅費(fèi)不得超過(guò)50 元。業(yè)主擁有自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）但無(wú)車輛停放的，可交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，無(wú)需繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

此外，利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域（屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)所）進(jìn)行停車收費(fèi)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)的同意，價(jià)格行政主管部門才能按有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)其收費(fèi)。

亮點(diǎn)3

每戶免費(fèi)提供出入證（IC卡）不少于4張

日前市區(qū)某小區(qū)業(yè)主向記者反映，在物業(yè)管理處辦一張出入卡要繳納50 元，相當(dāng)離譜。市價(jià)格主管部門表示，按照新實(shí)施的《細(xì)則》，可以按照相關(guān)條例對(duì)該物業(yè)企業(yè)進(jìn)行處罰。

《細(xì)則》針對(duì)小區(qū)出入卡管理明確提出，物業(yè)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于4 張出入證（IC 卡）。業(yè)主申請(qǐng)多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)，每張出入證（IC 卡）工本費(fèi)不超過(guò)20 元，紙質(zhì)出入證則不得收費(fèi)。在沈旺玲看來(lái)，一張卡20 元，一般業(yè)主通常也能夠接受，但物業(yè)企業(yè)是提供服務(wù)的，辦卡服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該囊括在物業(yè)服務(wù)成本里，只收取IC 卡成本。她給記者算了一筆賬，如果一張卡獲利15 元，比華利山莊有2000 多戶業(yè)主，那么辦卡收入大約就能達(dá)到3 萬(wàn)元。

亮點(diǎn)4

裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)每平方米在4元以下

對(duì)一些業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其進(jìn)行物業(yè)裝修階段收取的一系列費(fèi)用亦是一筆不小的開支。對(duì)于該部分收費(fèi)，省《辦法》并沒(méi)有明確規(guī)定。

而《細(xì)則》中則對(duì)物業(yè)裝修期間可能產(chǎn)生的各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)帶上了“緊箍咒”。《細(xì)則》中提到，業(yè)主進(jìn)行房屋室內(nèi)裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主約定收取裝修保證金，但每戶不能超過(guò)2000 元；對(duì)業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾等由物業(yè)負(fù)責(zé)清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取清運(yùn)費(fèi)按建筑面積收取，住宅每平方米不能超過(guò)4 元。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝修工人實(shí)行持證管理的，只能收取每人每證50 元以下的押金，且要在證件完好退回后全額退回押金。

物業(yè)收費(fèi)未來(lái)走向

市場(chǎng)自主定價(jià)時(shí)代即將來(lái)臨

計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化。我市趕在新年伊始出臺(tái)《細(xì)則》，目的就是從2015年的第一天開始，對(duì)河源物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的各種問(wèn)題進(jìn)行一次肅清，甚至專門分別針對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)采取了針對(duì)性的規(guī)定。

然而該《細(xì)則》僅僅實(shí)施4 天后，1 月5 日，國(guó)家發(fā)改委即發(fā)布通知，要求盡快對(duì)非保障性住房的物業(yè)服務(wù)放開收費(fèi)定價(jià)管理，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。市價(jià)格主管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)放開很多年了，相關(guān)部門早就料到其商品房配套的物業(yè)服務(wù)價(jià)格遲早也會(huì)放開，既然中央已經(jīng)做出了這一重要決定，我市也將在省出臺(tái)相關(guān)政策后制定完善《細(xì)則》，屆時(shí)，將再也沒(méi)有政府指導(dǎo)價(jià)一說(shuō)，所有收費(fèi)全由市場(chǎng)自主決定，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)翻天覆地的變革，而這一天的到來(lái)想必不會(huì)等太久。

該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)收費(fèi)放開后，業(yè)主委員會(huì)的作用將更加凸顯，同時(shí)對(duì)業(yè)主自身的維權(quán)意識(shí)也有了更高的要求。

記者手記

有時(shí)候，不光是錢的事兒

在采訪業(yè)主的過(guò)程中，記者聽到業(yè)主說(shuō)的最多的一句話就是：每個(gè)月給物業(yè)交這么多錢，都不知道他們干了些什么。聽起來(lái)似乎是在說(shuō)錢的事兒，其實(shí)根本上還是對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿，換句話說(shuō)，就是他們覺(jué)得物業(yè)的服務(wù)不值這個(gè)價(jià)。

但與此同時(shí)，記者在采訪物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，卻同樣感受到了來(lái)自物業(yè)方的諸多抱怨：物業(yè)管理費(fèi)一直維持在10 幾年前的水平，沒(méi)辦法漲價(jià)，物業(yè)公司生存困難；業(yè)主以各種理由拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)；在進(jìn)行管理的過(guò)程中，有些業(yè)主不配合或者提出過(guò)分要求等。物業(yè)與業(yè)主之間的互相“吐槽”，仿佛兩把針鋒相對(duì)的尖刀，水火不容。

其實(shí)，大多數(shù)業(yè)主還是僅僅希望自己給的那份錢值回那個(gè)價(jià)而已。拿河源人最愛的豬腳粉來(lái)打個(gè)比方，如果你點(diǎn)了一個(gè)6 塊錢的豬腳粉，斷不會(huì)去奢求碗里的豬腳比米粉還多，但如果你點(diǎn)的豬腳粉要 60 塊錢，豬腳卻還是6 塊錢的量，任誰(shuí)都不會(huì)答應(yīng)。物業(yè)收費(fèi)行為也是一樣，物業(yè)公司可以把物業(yè)費(fèi)定的高一些，但首先必須確保業(yè)主能夠感覺(jué)到物業(yè)費(fèi)是物有所值甚至物超所值的。

收費(fèi)在后，服務(wù)先行。在這個(gè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制中，物業(yè)管理企業(yè)要贏得業(yè)主的認(rèn)可，需要更加樹立“服務(wù)”理念，絕不能把過(guò)多的精力投放到了收費(fèi)中，因?yàn)橛袝r(shí)候，這可不光是錢的事兒。

本報(bào)記者 黃冉 見習(xí)記者 楊金萍