日前，有網(wǎng)友在本地論壇訴苦，稱市區(qū)東堤路一小區(qū)業(yè)主接到物業(yè)通知，開發(fā)商將出售地下車位，不再接受業(yè)主辦理車輛停放月卡，而是要求業(yè)主車輛進出使用臨時卡，面對該網(wǎng)友抱怨小區(qū)車輛停放問題，引發(fā)了網(wǎng)友對停車位的熱議。近期，記者就停車位問題在市區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于私家車的日益增多，不少小區(qū)的停車位儼然成為了稀缺資源，在有限車位的情況下，不少車主每天都要上演車位“爭奪戰(zhàn)”，也有業(yè)主在車位租用與購買、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)上摸不著頭腦，同樣是糾結(jié)萬分。

現(xiàn)狀：可取得車位產(chǎn)權(quán)的小區(qū)不多

     目前市區(qū)停車位以地面停車位與地下車庫兩種為主，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商在銷售房屋時，若將停車位、車庫的成本或面積分?jǐn)偟浇ㄖ�成本或房屋面積中，停車位、車庫的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸業(yè)主，如果沒有分?jǐn)偳矣嬎闳莘e率的一般就歸開發(fā)商。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地面停車位主要是公共分?jǐn)偯娣e劃分出來的，而地下車庫則是開發(fā)商投資建設(shè)。

     另外，根據(jù)1995 年9 月8 日建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”等規(guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓�用建筑面積。

     記者采訪發(fā)現(xiàn)，市區(qū)多數(shù)小區(qū)地下車庫多為人防工程改造而成，業(yè)主對其也只是從開發(fā)商處取得了使用權(quán)，而能通過合法手續(xù)買賣取得產(chǎn)權(quán)證的地下車庫車位的小區(qū)不多。盡管業(yè)主對車位存在產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的差別，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)對車位管理還算到位，從消防設(shè)施、安全衛(wèi)生等方面均能納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的一部分去。

     依法購買停車位，取得車位產(chǎn)權(quán)

     記者從市房地產(chǎn)管理局了解到，市區(qū)通過買賣手續(xù)取得停車位產(chǎn)權(quán)的小區(qū)，雅居樂小區(qū)是其中之一。其停車位管理比較規(guī)范，可出售停車位均依法依規(guī)進行辦理證件。記者了解到，雅居樂小區(qū)共有8 個地下車庫，其中包括2 個為人防工程改造為車庫，6 個小區(qū)獨立地下車庫。

     有知情人告訴記者，目前雅居樂小區(qū)2 個人防工程地下車庫暫時還免費向業(yè)主提供停車使用，依規(guī)收取費用。而另外6 個獨立地下車庫，目前已有超過八成車位合法出售，并已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證。

     除了人防工程車位免費停車外，雅居樂小區(qū)也有部分車位提供給業(yè)主租用或臨時停車，其中租用使用為月卡以上，基本為3個月一續(xù)，不超過一年。

     租賃車位，只有使用權(quán)

     作為本土企業(yè)代表的東江首府小區(qū)，其車庫管理也比較嚴(yán)格，實行24 小時保安巡視，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有業(yè)主的車窗、車燈、車門沒有關(guān)好，都及時通知到業(yè)主，據(jù)統(tǒng)計去年一年就發(fā)生518 起類似事件，甚至停車不規(guī)范都及時提醒業(yè)主。

     記者了解到，東江首府小區(qū)地下車庫以1:1.5 比例設(shè)計，業(yè)主以租用使用權(quán)為主，多數(shù)業(yè)主辦理年卡停放保管車輛。

     市區(qū)多數(shù)地下車庫都是和東江首府小區(qū)類似，屬于人防工程改造的地下車庫，業(yè)主通過租賃形式獲取車位的使用權(quán)，而小區(qū)的物業(yè)公司作為管理方，依法依規(guī)收取管理費用。

     房管局 ： 銷售車位需確權(quán)、登記方能辦證

     記者根據(jù)對市區(qū)停車位的調(diào)查情況，向市房地產(chǎn)管理局相關(guān)科室了解得知，在我市也有幾個小區(qū)已對地下車庫車位辦證。市房地產(chǎn)管理局開發(fā)科負(fù)責(zé)人告訴記者，只要該小區(qū)地下車庫進行了總產(chǎn)權(quán)登記，就可以分戶辦證。

     市房地產(chǎn)管理局登記所負(fù)責(zé)人告訴記者，停車位需辦證的小區(qū)應(yīng)該先對出售車庫進行公示，在無異議的情況下進行申辦確權(quán)。登記所工作人員依照登記辦法進行確權(quán)后，開發(fā)科才能給予辦證。而地下人防工程車庫除特別情況外，一般無法取得產(chǎn)權(quán)證。

     人防工程車位可不能輕言買賣

     因為市區(qū)多數(shù)小區(qū)地下車庫都為人防工程，對于利用人防工程改造成的地下車庫是否有特別的規(guī)定？廣東東江勤誠律師事務(wù)所主任謝文杰律師解釋，一切組織和個人都有得到人民防空保護的權(quán)利，都必須依法履行人民防空的義務(wù)。根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第九條“人民防空重點城市新建10 層以上或基礎(chǔ)埋置深度達3 米以上的9 層以下民用建筑，應(yīng)建相應(yīng)于首層建筑面積的防空地下室”的規(guī)定，每個小區(qū)有依法建設(shè)人防工程的義務(wù)。

     記者在市區(qū)人防地下車庫發(fā)現(xiàn)，不單在路面有明顯的標(biāo)志指示，而且在人防車庫里面也有充足的照明與相應(yīng)的指示，目前作為停車使用也管理妥當(dāng)，市民使用方便。

     謝文杰律師還指出，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第二十六條“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能”的規(guī)定，如果開發(fā)商要將人防工程改建為地下車庫，必須獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護能力前提下，根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。

     同時，根據(jù)同法第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規(guī)定，確立了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。因此，在和平時期，在一定的條件下，開發(fā)商作為投資者享有包括租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，但這以不影響其防空效能為大前提，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。因此，投資者可以將人防工程改為停車位出租獲益，但除特別情況外不能將之售賣，更無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

     業(yè)主：車位管理應(yīng)更加規(guī)范

     當(dāng)前的房價不斷上升，車位價格也隨之上漲，不少受訪市民認(rèn)為房價高了，相關(guān)職能部門還出臺文件限購，為什么停車位價格上漲時，卻沒有禁令呀！剛在大同路某小區(qū)購房的劉先生就表示，剛買房給首付、裝修都要大筆錢，再貸款購車后，哪里還有能力購買車位啊。據(jù)劉先生介紹，他小區(qū)目前長期租用一車位使用權(quán)要12 萬元，“遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工薪階層的消費能力”，不少車主只好選擇地面車位停放，甚至在路邊車位停放過夜。

     對于晚回家找不到車位停車的市民，家住文明路的張學(xué)明就深有體會，由于自己居住的小區(qū)年限較久，目前的停車位根本無法滿足業(yè)主停放車輛的需求，之前辦月卡在小區(qū)內(nèi)保管車輛，但有時自己晚回家卻根本找不到位置，甚至需要開上綠化帶上停放，對此他深感無奈�！翱梢越梃b大城市的做法，就算在路邊車位停車也安排人員值班看守，以免車輛遭到破壞�！睆垖W(xué)明就表示，我市停車位管理應(yīng)該更加規(guī)范，包括價格、管理服務(wù)等多方面，只要費用合理，也是促進居民消費。

     律師：市民應(yīng)注意協(xié)議確保權(quán)益受保護

     廣東東江勤誠律師事務(wù)所房地產(chǎn)部律師巫永晴也認(rèn)為，根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！焙汀稄V東省物業(yè)管理條例》第五十四條第二款“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。”的規(guī)定，開發(fā)商在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，可以將車位、車庫出租給業(yè)主以外的其他人，但其租賃期限會限制，一般不得超過6 個月。

     同時，巫永晴律師提醒市民根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條第三款的規(guī)定，建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。同時，市民還需注意自己對車位是購買還是租賃取得的是所有權(quán)或是使用權(quán)，還需留意協(xié)議中的年限，確保自己的權(quán)益。

記者手記

     車位設(shè)計應(yīng)超前，百姓“奪位”應(yīng)留心

     當(dāng)不少市民在抱怨路邊為什么停放著那么多車輛而導(dǎo)致塞車時，想想我們城市每天都在增加車輛上路，想想我們居住的小區(qū)停車位又是那么的有限，那我們就不會再抱怨這些將車停放在路邊的車主了。筆者再重提一組數(shù)據(jù)，本月6 日—8 日本報舉辦的家博會中，僅三天時間參展的車商一共就銷售出200 余臺轎車。至今也許不少新車主已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)地開始上路了，那意味著我們這個城市又將有兩百多個停車位置被“霸占”，而現(xiàn)實中轎車進入尋常百姓家已經(jīng)越來越尋常了，停車位需求自然就增大了。

  筆者在采訪中了解到，東江首府小區(qū)已經(jīng)是設(shè)計超前，以1:1.5 的比例設(shè)置車位，也許正是因為這樣，該小區(qū)門前的沿江東路一帶路邊極少停放車輛。經(jīng)過市區(qū)文明路、新風(fēng)路的市民就應(yīng)該體會到車位缺少不單給車主本身停車帶來不便，還給整個城市帶來交通壓力。除了在道路兩邊合理設(shè)置停車位外，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資建設(shè)方面更應(yīng)該具有前瞻性，充分利用空間盡可能合理設(shè)置多一些停車位置。

  在有限車位的“爭奪”中，不少市民是剛性需求，也有市民是長遠(yuǎn)投資，但在付出經(jīng)濟代價的同時，更需明確自身獲得的權(quán)益，及自己所使用的車位年限是否受法律保護，否則，極有可能是竹籃打水一場空。

  在中心城區(qū)，一個車位動輒十幾萬，區(qū)區(qū)幾個平方的地，完全可以抵得上房子的首付，正是由于它的稀缺性決定了如此高昂的價格，確實不是工薪階層敢于挑戰(zhàn)的“項目”。若當(dāng)下小區(qū)治安環(huán)境好，地面停車位置充足的話，車主們又何必花大價錢去擠地下車庫呢！辦個月卡方便又實惠！

     本報記者 葉園