提示：“每月收管理費是最難的了。”談到物業(yè)管理費，市區(qū)富景小區(qū)物業(yè)辦公室的負責人黃先生就感到發(fā)愁。
    記者在市區(qū)多家居民小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主交了錢后，認為得不到等值的服務(wù)，因此與物業(yè)公司之間發(fā)生了諸多矛盾。拒交物業(yè)管理費，被不少業(yè)主視為與物業(yè)公司博弈的手段。而有律師指出，業(yè)主動輒以拒交物業(yè)費為交涉手段并不可取，長此以往會造成惡性循環(huán)，最終受苦的還是業(yè)主。

   物業(yè)管理費欠繳率高
   富景小區(qū)位于市區(qū)文明路，是市區(qū)的老小區(qū)之一。據(jù)黃先生介紹，他們公司入駐該小區(qū)有幾個年頭了，按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司向每戶業(yè)主征收每月30元的物業(yè)管理費，但六百多戶業(yè)主中，僅有300多戶業(yè)主交納物業(yè)管理費，欠繳率達到50%。“物業(yè)公司能否正常運作，能否為業(yè)主提供良好的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)管理費。這么高的欠繳率，其收入僅能維持員工的工資，已在制約小區(qū)物業(yè)的健康發(fā)展。”王先生說。
   在怡景豪庭小區(qū)，物業(yè)公司負責人陳先生表示，該小區(qū)110多戶業(yè)主中，有30多戶的的物業(yè)管理費非常難收。他說，到了收取費用的時候，工作人員又是發(fā)通知單又是打電話，有時還要上門催款，但仍有常年拖欠管理費的。他給記者算了一筆賬，該小區(qū)每月收取的物業(yè)管理費在一萬八千元左右，除去員工工資、公攤水電費、清潔衛(wèi)生等費用，每月都虧損兩千多元�！拔覀兊哪繕耸墙衲瓿镀�，不虧本，明年開始盈利，但在這種情況發(fā)現(xiàn)下，難度比較大。”陳先生說。
   新風路一小區(qū)物業(yè)管理處的張主任也遇到了同樣的問題。整個小區(qū)413戶業(yè)主，按時交納物業(yè)管理費的還不到200戶。張先生告訴記者，余下的兩百多戶業(yè)主有的說到年底一次交清，有的則直接以各種原因拒交。
   記者近日走訪了市區(qū)十多個小區(qū)，盡管有些受訪者極力回避，但一個不容爭議的事實是，目前市區(qū)物業(yè)管理費的欠繳率很高。即使在一些高檔的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理費經(jīng)常要靠物業(yè)公司催收，有的還動用了律師函。

   物業(yè)管理費欠繳原因多
   物業(yè)管理費高欠繳率的背后，是物業(yè)費收高了，還是業(yè)主不交或者欠交物業(yè)管理費呢？
   據(jù)記者了解，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)類型、收費性質(zhì)的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業(yè)管理費實行政府指導價，其收費按物業(yè)服務(wù)等級收取，目前共設(shè)三個等級，允許上下浮動30%；別墅、成立業(yè)主委員會之后的住宅實行市場調(diào)節(jié)價。
   記者采訪了解到，市區(qū)普通住宅物業(yè)收費在執(zhí)行政府指導價方面均比較規(guī)范。也就是說，物業(yè)管理費欠繳的原因關(guān)鍵在于業(yè)主。業(yè)主欠繳的理由主要包括開發(fā)商遺留問題和業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意兩方面。
   要求匿名的某物業(yè)公司的總經(jīng)理表示，物業(yè)管理費難收在一定程度上是物業(yè)公司在代開發(fā)商受過，業(yè)主把與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)。如開發(fā)商給業(yè)主言過其實的承諾、附屬設(shè)施沒有達到合同要求、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題等，當業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些問題后，與開發(fā)商交涉后不滿意甚至無法聯(lián)系開發(fā)商時，往往把矛頭指向物業(yè)公司，而物業(yè)公司對此往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業(yè)主面臨的問題。業(yè)主最常用的手段就是拒交物業(yè)管理費。
    而業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意則表現(xiàn)在很多方面，大到小區(qū)的治安、綠化，小到停水、停電等。而雙方對物業(yè)服務(wù)范圍的認識偏差，導致目前物業(yè)公司與業(yè)主在有些問題上的各執(zhí)一詞。
   “部分業(yè)主往往認為交納了物業(yè)管理費，小區(qū)里的所有問題，包括不屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，都該由物業(yè)公司負責解決，如果某一問題沒有得到解決或解決效果不好，業(yè)主就以不交管理費相要挾。”某小區(qū)一位物業(yè)負責人這樣表示。他談到了一個拒交物業(yè)費的案例，有位業(yè)主投訴早晨小區(qū)的鳥鳴聲讓她休息不好，物業(yè)表示這個自然現(xiàn)象不好解決，“這點小事也搞不定”，這位業(yè)主因此拒交物業(yè)管理費。
    此外，由于目前新樓盤的空置率比較高，因為未入住而拒交物業(yè)費的業(yè)主也占了相當比重。而按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主自領(lǐng)取符合法規(guī)的入伙通知書后第三個月起，不管是否入住，應(yīng)全額繳交物業(yè)管理費。“物業(yè)提供的是公共服務(wù)，這項工作一旦啟動，物業(yè)范圍內(nèi)的配套設(shè)施和人員都要運作，各項管理費用支出要發(fā)生，不可能因個別物業(yè)的空置而停止運轉(zhuǎn)。”一物業(yè)小區(qū)負責人對此解釋說。

    拒交物業(yè)費不可取
    上述匿名的總經(jīng)理表示，業(yè)主不應(yīng)以拒交物業(yè)費作為與物業(yè)公司的交涉的手段。業(yè)主在收房時若發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，應(yīng)及時與開發(fā)商溝通解決，收房即視為對房屋質(zhì)量的認可。如果入住后發(fā)現(xiàn)開裂、滲水等房屋質(zhì)量，可通過物業(yè)公司這個“橋梁”，與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)。他同時表示，業(yè)主在與物業(yè)公司都有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，如果業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)有違合同，可通過合理合法的程序協(xié)商解決，不能因此拒交物業(yè)費。因為物業(yè)服務(wù)是向全體業(yè)主提供，一個業(yè)主拒付時，小區(qū)物業(yè)工作仍要開展，一人拒交實質(zhì)侵害了全體業(yè)主的權(quán)益，這對于其他已交費業(yè)主也是不公平的。
    據(jù)了解，物業(yè)管理費包含清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、公共用部位及共用設(shè)施的日常運行和維護等8大項內(nèi)容�！半m然物業(yè)企業(yè)是保本微利行業(yè)，但是企業(yè)都有追求利潤的天然屬性。如果業(yè)主長期不交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司可能會以其他名目向業(yè)主征收費用，如對物業(yè)管理費收費內(nèi)容進行拆解，額外征收衛(wèi)生費、公攤水電費等，以此來拆東墻補西墻。要探究誰違規(guī)在先，就如同先有雞再有雞蛋或先有雞蛋才有雞，很難說得清楚�！币晃辉�在三家物業(yè)公司從事過管理的受訪者這樣表示。
    而對于業(yè)主動輒拒交物業(yè)管理費的做法，興源律師事務(wù)所律師苗靖認為不可取。他說，只要物業(yè)公司按照合同約定實施了物業(yè)管理，又不是亂收費，業(yè)主就應(yīng)交納物業(yè)管理費，逾期不交的，物業(yè)公司可依法進行催繳，業(yè)主還應(yīng)承擔由此產(chǎn)生的滯納金�！笆苣承�區(qū)物業(yè)公司的委托，我曾多次向業(yè)主發(fā)出過催繳物業(yè)管理費的律師函，每次一發(fā)就是幾十份，針對幾十位業(yè)主�！彼�表示，物業(yè)公司確實服務(wù)不到位，業(yè)主應(yīng)該通過業(yè)主委員會或直接要求物業(yè)公司按照物業(yè)合同的約定進行整改，如物業(yè)公司嚴重違反合同約定，業(yè)主可以向政府行政主管部門進行投訴，也可以通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司，還可以向法院起訴。
    “不交物業(yè)費，最終吃虧的還是業(yè)主自己。”一家老小區(qū)的物業(yè)工作人員表示，他所服務(wù)的老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊，下雨天排水系統(tǒng)不暢，很多業(yè)主以此為由，認為物業(yè)服務(wù)不到位，拒交物業(yè)費�！拔覀円驗槲飿I(yè)費收不上來，資金緊張，只能靠疏通解決臨時問題。長此以往，形成業(yè)主欠費——物業(yè)公司虧損——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主不滿意的惡性循環(huán)，最終受苦的還是業(yè)主。”

     期待物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符
     在采訪中，多位物業(yè)公司受訪者提到“質(zhì)價相符”，也就是，業(yè)主交多少物業(yè)費，物業(yè)公司也就提供多少相應(yīng)的服務(wù)。以保潔為例，按照行規(guī)，一個保潔員的保潔面積為5000——8000平方米，一個10萬平方的小區(qū)就需配備20名保潔員，但如果收費不夠，也許只能配備10名，小區(qū)的保潔水平也相應(yīng)降低�！拔覀兿Ｍ�跟業(yè)主形成良好的互動，通過物業(yè)的管理工作，業(yè)主得到舒適的生活環(huán)境甚至達到房產(chǎn)的增值；而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌，形成輻射效應(yīng)�！币晃皇茉L的物業(yè)負責人表示。
    “業(yè)主和物業(yè)公司實現(xiàn)和諧共處，最主要的還是要完成相關(guān)的法律法規(guī)，明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的責任，大家都來按規(guī)則辦事，矛盾就不會那么多。”苗靖說。
     有業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)達到什么樣的物業(yè)服務(wù)標準還處在一個摸索和完善的階段，單靠市場作用和業(yè)主自治，并不能從根本上解決現(xiàn)階段物業(yè)管理費難收的問題，政府主管部門在這個問題上應(yīng)發(fā)揮作用。
    本報記者 葉能軍
    見習記者 程癸鍵