本周一各家銀行本該出臺的房貸新細則卻遲遲沒有浮出水面，對于央行和財政部聯(lián)合發(fā)布的房貸新政，各家銀行大都“猶抱琵琶半遮面”。而基于各家銀行手中的自由裁量權(quán)，市場對改善型普通自住房的定義、存量客戶是否可以一視同仁、公積金貸款首付比例和到底各家銀行裁量最優(yōu)惠利率的尺度等問題還存在許多猜測。

●自由裁量之一：

存貸款利率倒掛折扣也分人群

細心的人會發(fā)現(xiàn)，在此次7折利率優(yōu)惠下，5年期以上貸款利率為5.229%，5年期貸款利率為5.103%，均低于5年定存利率5.58%的水平；而3年期貸款利率為4.914%，也低于3年期定存5.13%的22個基點。也就是說，貸款利率和存款利率之間的利差可以讓貸款買房的人不虧反賺。對此，銀行信貸部門早有意識，也就是說文件中關(guān)于“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構(gòu)適當予以提高”的提法并非如先前考慮的那般空洞，即使央行不出臺具體細則，各家銀行也不會放任風險和利潤損失不管不顧而任意放松標準。

截至記者發(fā)稿時尚未有一家銀行正式發(fā)布新細則，但是毫無疑問的是對于首次購買普通自住房的人享受貸款基準利率7折、首付比例2成的優(yōu)惠不會有太大差異。“畢竟，這也是此次新政出臺的最基礎(chǔ)的一個目的，就是要首先保證還沒有置業(yè)的自住需求人群享受最優(yōu)惠政策�！币患掖笮械男刨J部門人員表示。

而對于改善型自住房，各家銀行也覺得犯難，目前為止也并沒有哪家銀行出來明確自己的認定標準。動作較快的中行傳出消息，只要家庭中夫妻任何一方?jīng)]有購房記錄，則購買新的普通居住房即可享受7折優(yōu)惠貸款利率，原住房貸款還清后同樣可按照首套房對待享受該優(yōu)惠利率，也就是將原來以戶認定二套房的標準放松至個人。

之前也有分析人士認為“二套房”的定義中包括了改善型自住房，對于為提升居住環(huán)境而以小換大的購房者是應(yīng)該執(zhí)行最優(yōu)惠政策的。但也有銀行內(nèi)部人士分析，既然央行沒有對此做出定義，那么各家銀行很有可能從嚴把握，8折、9折很有可能。

●自由裁量之二：

新老客戶或?qū)⒁灰曂��?/P>

關(guān)于10月27日之前辦理了房貸的老客戶，是否可以一并享受此次優(yōu)惠利率呢？目前，五大行中交行已經(jīng)發(fā)出內(nèi)部消息表示將對存量客戶與新增客戶一視同仁，符合要求的可以調(diào)整為享受基準利率下浮30%的最優(yōu)房貸利率。而中行上海分行卻傳出消息，已擬定的房貸細則中規(guī)定：已簽訂的住房貸款合同仍按原利率執(zhí)行。

而工行一位信貸負責人指出，銀行對細則中的“符合要求”還是存在很大自由裁量權(quán)。例如，央行要求對于已發(fā)放貸款利率的調(diào)整首先要綜合評估，而其中二套房貸利率是否也可以一并搭上順風車就很難說；而如果套型建筑面積不屬于普通住房，也很有可能成為銀行眼中“不符合要求”的情況。

而對于原先辦理固定房貸利率的客戶來說，如果不及時和銀行協(xié)商改成浮動利率或許在當下就吃了大虧。但是專家提醒，各家銀行的細則會在本周內(nèi)陸續(xù)亮相，大部分辦理了浮動利率的客戶也只能到明年1月1號才能實行新的利率政策。所以對于存量客戶來說，既不著急提前還貸，也不著急辦理轉(zhuǎn)按揭，而如果你尚未辦理的房貸，那么更需要等待細則出臺貨比三家之后再做定奪。